한국토지신탁 기업분석 어디에 투자포인트가 있을까?

1. 동사는 디벨로퍼형 신탁만 하고 있어서 타사와 사업구조가 다르다. 우리나라에 신탁회사는 총 11개 각 부동산신탁사마다 하는 비지니스가 다르다.차입형토지신탁, 비차입형토지신탁(관리형, 담보신탁, 처분신탁, 관리신탁 등등)
동사는 차입형토지신탁으로 특화된 곳이다. 관리형 신탁도 하고 싶지만 관리형은 레드오션이라 수수료도 안되고 그쪽에 신경쓸 인력도 없다2015년 차입형토지신탁의 총 신규수주금액은 4191억한토신이 1592억한자산이 1414억이후 4개사가 나머지 1185억총 6개사가 차입형 토지신탁을 하고 있고 상위 2개사가 70% 차지하고 있다.
한자산의 문대표님은 우리나라의 1세대 디벨로퍼로써 가장 유명한 사람재산만 1조가 넘는다. 우리나라에 가장 성공한 디벨로퍼 2명이 있는데 한자산의 문대표와 신영지웰의 정춘보회장이다. 

2. 차입형 토지신탁이란디벨로퍼가 땅주인들을 설득하여 아파트를 짓자고 함돈을 빌려야하는데 마땅치 않으니 동사를 찾아옴동사가 검토를 해보고 사업성이 있으면 사업시작, 모든 토지명의를 동사로 이전하고 동사가 아파를 짓는 시행,시공을 다 한다.지방에서는 동사의 아파트 브랜드인 코아루 유명하다.다른 중견건설사처럼 부도한번 안내고 깔끔하게 지어서 분양 완료하였다.

3. 수익구조신탁보수: 4% ~ 4.5%이자수익: 3% 이지만 대여금액이 수시로 상환되어서 평잔이 낮은 편이다.인식률은 진행율에 따라 인식건설보수: 공정율분양보수: 분양율
보통 아파트를 짓게 되면 수익구조가 다음과 같다.토지비 12%: 땅주인이 땅 원가건축비 55%: 실제 마진이 없이 순수 건축비로 쓰이는 비용사업이익 12%: 디벨로퍼의 이익기타비용 21%: 신탁보수, 이자수익 등등

4. 미분양 위험만약 아파트를  다 지은 뒤에 분양이 안되서 미분양나면 어떻게 하나?위의 1순위가 건축비2순위가 기타비용3순위가 토지비4순위가 사업이익이다. 건축비와 기타비용을 합하면 76%수준, 새집을 76%수준으로 할인해서 준다고 하면 대부분 분양이 된다.동사가 받을 돈은 회수할 수 있다는 의미이다.미분양나면 동사는 손해보는게 없다. 미분양 기간동안의 이자수익이 추가적으로 발생한다. 그러나 그 금액은 크지 않다.빨리 분양해버리고 다른 사업에 자금 투입하는 것이 더 좋다.

5. 동사의 위험실제로 착공 들어갔는데 문화재 나오면 1년정도 스톱된다. 이러면 동사도 골치아파진다.공사를 정상적으로 진행해야하는 것이 우리의 책임이라서 공사중단에 대한 위험은 인지하고 있어야 한다.동사가 그동안 이 비지니스로 5천억 손실본 것은 소중한 경험이다. 많은 노하우가 생겼다. 

6. 성장성동사의 성장성은 신규수주만 보면 된다. 보통 수주는 3년간 인식한다. 아파트 짓는 기간이 보통 3년이다.15년에 수주가 많아서 올해 ~ 내후년은 성장성이 있다. 현재 컨센으로 이뤄지는 이익도 달성 가능하다.
<수주실적>2011년 830억2012년 937억2013년 1013억2014년 1057억2015년 1704억

7. 대손충당금신탁계정대지급금의 평균 4~4.5%를 대손충당으로 쌓았었다. 올해 과거 5년치 분석해보니 2%정도만 쌓아도 된다고 하여 올해부터는 2%만 쌓게되고 나머지는 환입된다.그래서 1분기 이익이 좋았다.

8. 16년 1분기신규수주: 345억(대부분 차입형 토지신탁). 

9. 한자산최근 매우 공격적으로 수주를 하고 있다.동사에서 검토하면 되지 않을 일도 한자산은 다 받아서 하는 분위기더라. 

10. 뉴스테이 리츠국토부가 자금을 빌려주면 동사와 같은 리츠사가 땅매입, 주택지어서 임대를 한다. 임대수익을 받으면서 국토부자금을 상환하는 방식이다.청라 뉴스테이를 조심스럽게 검토중이다.이게 수익성이 있으면 다른 기업들도 이 시장에 들어올 것이다.

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