전세 세입자가 가장 위험하다

우리 한국에는 전세 세입자가 상당히 많다. 전세를 선택하는 이유는 여러가지가 있겠지만 보통은 집값이 떨어질까봐 못하는 경우, 금방 이사를 가고 싶어라고 볼 수 있겠다.

전세는 굉장히 특별한 제도다. 월사용료 없이 보증금만 내면 그 집에서 2년동안 편안하게 살 수 있다. 매월 부담하는 금액이 없다보니 세입자 입장에서도 아주 만족스럽다.

전세는 집주인과 세입자 모두 아주 만족스러운 제도(?)다. 단, 집값이 떨어지지 않는다는 가정이 있다.

집 값이 떨어진다면?

가장 큰 문제는 아파트 값이 떨어지면 가장 큰 피해를 받는 사람은 전세세입자이다. 보통 전세를 살면 전세권설정을 하고 전세보증금 보험을 가입해야 안심할 수 있지만 대부분은 비용문제로 그런것들을 하지 않는다.

집 값이 떨어지면 가장 큰 피해는 집을 구입한 집주인의 피해가 크다고 생각할 수 있지만 내 생각은 다르다. 집주인은 생각보다 피해가 크지 않다.

집 값이 떨어지고 있는 상황에 전세집이 만기가 됐다. 집주인이 전세금을 줄까? 안줄까?

당연히 줘야하지만 아마 집주인들이 안줄것이다. 안주기보단 못주는 것이 맞다. 보통은 새로운 세입자가 들어와서 전세금을 받아야 이전 세입자에게 전세금을 넘겨준다. 그런데 집주인이 집 값이 떨어진다고 전세금을 낮출까? 안낮춘다. 왜냐하면 전세금을 받아서 그 돈을 지금 세입자에게 줘야하는데 전세금을 낮추면 내 돈을 빼서 줘야한다. 그런데 집주인들은 현금이 없다. 모든 돈은 다 집에 들어가있기 때문이다. 집으로 돈을 그렇게 벌었는데 현금을 그냥 둘리가 없다.

그러면 전세금을 낮추지 않고 전세 세입자를 구한다. 누가 들어오려고 할까? 아무도 안온다. 전세금을 받을 수가 없다. 소송하면 받겠지? 시간도 엄청 오래걸리고 소송이겨도 집주인이 돈이 없으니 마찬가지로 돈을 받을 수 없다.

집값이 계속 떨어져서 전세금보다 아래가 된다면?

정말 최악인데 전세가를 높이 주고 들어간 세입자에게는 그런일이 충분히 닥칠 수 있다. 그럴 땐 어떤 상황이 만들어질까?

세입자는 집주인에게 전세금 달라고 하고, 집주인은 돈이 없어서 기다려달라고 한다. 계속 시간을 끈다. 그러다보면 집값이 계속 떨어진다. 결국 집주인은 세입자에게 집을 가지라고 한다.

당연히 세입자는 집을 가지는게 싫다. 이미 전세가보다도 아래로 매매가가 형성되어 있고 앞으로도 더 떨어질 것 같은데 매수하기 싫다. 싫다고하면서 집주인에게는 계속 전세금을 달라고 한다. 

하지만 결국 전세금은 받을 수 없다. 집주인이 돈이 없는데 어떻게 주겠는가?

집값이 떨어질 것에 대비해서 전세를 구해 살았지만 막상 집값이 떨어지면 내가 원한 집도 아닌데 가지게 될 수밖에 없다.

오히려 집주인들은 별로 피해가 없다는 것은 이런 점이다.

집값이 올라가면?

집주인은 매수가격보다 높은 가격에 전세를 주고 차익도 챙길 수 있다. 언제 떨어질지, 떨어지긴 할지, 아무도 모르는 집값이 올라가면 그대로 차익을 챙기고 집값이 떨어지면 배째라면서 집을 세입자에게 떠넘기는 그림이 될 것이다.

난 그래서 월세가 부담되긴해도 반전세를 하거나 전세보증보험에 가입하거나 전세권설정하는것이 좋다고 생각한다.