신한알파리츠 투자포인트는 무엇인가?

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신한알파리츠 종목 분석하기

이번에는 투자포인트는 어떤 점들이 있는지에 대해 알아보자.

1. 임대료 증가에 따른 배당금 증가 가능성

당사의 보유 자산은 각각 임대율 99.7%, 99.2%로 상당히 높은 편이다.

– 단점 : 현재 임차인들의 경우 임대 잔여기간이 4~9년이고 단기에 임차인 변경에 따른 임대료 인상 가능성 미미함.
– 강점 : 판교, 용산 모두 임대료가 연간 2.3~2.5% 인상되는 조건임.

영업비용 변동이 크지 않음(영업비용 40%인 금융비, 4~6년 고정금리, 영업비용 20%인 부동산관리용역비) 임대료 수익은 연간 2~3% 상승 가능할 전망으로 임대료 수익(연간 2~3% 상승)이 증가하는 반면 비용 증가는 제한적임.

1) 판교

: 연면적 기준 평당 매입단가 약 1,720만원

: 현재 평당 임대료 – 기존대비 10% 내외 상승한 1,900만원대 추정
– 레버리지 효과까지 감안 시 투자수익률 29% 수준
– 판교의 높은 임대수요, 당사의 입지 경쟁력 등을 고려 시 자산가치 추가 상승 가능성 존재

향후 수익화할 수 있는 추가 임대면적이 일부 존재하지만, 시청과의 협의가 필요한 상황이라 단기 실적에 기여하기는 어려움

2) 용산

: 평당 자산매입 단가 1,399만원
– 2019년 초 100% 지분 인수할 때 자산재평가 했기 때문에 당분간 추가 상승 여력은 제한적

위치 특성상 용산 국제업무지구, 미군기지 이전 등 개발 호재 존재

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2. 대내외적 호재

: 국내 리츠 시장 – 시작 단계
– 상장 리츠가 미국, 일본처럼 대중적인 투자자산으로 자리 잡기 위해서는 정부의 제도적 뒷받침, 대형 리츠의 신규 상장이 필요

1) 정부 – 공모리츠 시장 활성화에 적극적

– 17년 10월 가계부채 종합대책 : 리츠의 상장 심사기간을 2~3개월로 단축 / 공모 의무가 면제되는 연기금 보유비율을 기존 30% > 50% 상향 조정
– 17년 06월 금융지주회사가 리츠자산관리회사(AMC)를 자회사로 편입 가능하도록 변경
– 18년 05월 확정급여(DB)형 퇴직연금의 투자 대상에 상장리츠 포함
– 지난해 말 국토교통부, 금융위원회 : 리츠 공모, 상장 활성화 방안 발표 > 리츠 상장과 관련된 규제 완화

2) 대형 리츠 신규 상장

: 올해 하반기 롯데리츠(총 자산 1.6조원)의 상장 예정
– 상장 성공 시 국내 최대 규모의 상장 리츠 & 글로벌 리츠 지수 편입 가능성

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