신한알파리츠 종목 분석하기

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신한알파리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권등에 투자 및 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사이다.

보유 자산은 판교 크래프튼타워, 용산 더프라임(오피스)이 있고 장부가 기준으로 자산 비중은 크래프톤 타워 76%, 더 프라임 빌딩 24%이다.

판교 크래프톤 타워

판교 초역세권에 위치한 오피스로 18년 4월에 5,180억원에 매입함.

임차인과 연 임대료 상승률 2.5%, 리테일 매장 3.5% 계약

임대차 현황

– 업무시설 부분은 (주)크래프톤 (구.(주)블루홀), 스노우(주), 네이버(주), 아라워크앤올(구. 투비에이앤디)
– 업무시설 임대면적 100%에 대해 임대차계약 체결
– 판매시설 부분은 무인양품, 매머드커피, 보나비(아티제카페), 판교밸런스치과, 신한은행, 신한금융투자, 이마트24
– 판매시설 98.7%에 대해 임대차계약 체결
– 전체 부동산 임대면적에 대해서는 약 99.7%에 대한 임대차계약 체결.

더 프라임 빌딩

용산 역세권에 위치, 장부가 기준 매입금액 1,650억원이다.

5월말 기준 임대율은 96.9%로 자연 공실률을 제외하면 만실이고 임차인과 2.5~3.0%의 연 임대료 상승 계약이 맺어져 있다. 19년 1월에 486억원의 유상증자를 통해 더 프라임 빌딩의 지분을 기존 76.0% > 100%로 확대했다.

시가총액 : 3,815억

19년 매출액 : 457억, 영업이익 : 265억, 순이익 : 10억

주요주주는 유진자산운용 8.56% 한화손해보험 6.30% 신한리츠운용 5.68% 현대차증권 5.25%

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임대차 현황

19년 6월 기준 임대율 96.9%

– 업무시설 부분은 신한생명보험(임대면적의 약 24.9%), 유베이스(임대면적의 약 27.4%) 사용
– 이외 DB생명, MG손해보험 등 보험사, 금융업종의 임차인 등
– 판매시설 부문은 편의점, 카페, 플라워샵, 식당 등으로 구성

오피스 임대시장 경쟁 현황

19년 1분기 서울시 평균 공실률 8.7%

서울시 임대시장 : 최근 몇 년간 이어진 서울시내 오피스 공급으로 발생한 공실들을 다 해소하지 못하고 있는 상황임. 당사가 투자한 판교 크래프톤 타워(구. 알파돔타워IV)가 위치하고 있는 분당의 평균 공실률 1.5%이고 초대형 오피스의 경우 공실률 0%

내년에도 판교 크래프톤 타워 인근에 공급되는 오피스 건물은 없고 오피스 임차인의 경우 5~10년의 장기계약으로 오피스 임대경쟁은 크지 않을 것으로 예상된다.

21년 하반기 크래프톤타워 인근에 알파돔시티 6-1, 6-2블록 준공 예정이다.

해당시점의 크래프톤타워는 오피스 임차인들과의 계약 잔존하고 오피스 임대상황에는 직접적인 영향을 주지 않을 것 같다.

용산 더프라임타워가 위치한 서울역 일대는 장기 공실이 해소되고 주변지역의 공실률 개선 중이다.

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